Em um mercado em que a localização já não é suficiente para diferenciar empreendimentos de alto padrão, a paisagem passou a ocupar lugar central na decisão de compra. Pesquisas internacionais reforçam essa percepção. Estudo publicado em 2026 na revista científica Buildings identificou que apartamentos com vista parcial registraram prêmio médio de cerca de 11%, enquanto unidades com vista plena alcançaram valorização próxima de 22% em comparação a imóveis equivalentes sem esse diferencial. No Rio de Janeiro, onde a geografia da cidade é um dos seus principais patrimônios, incorporadoras vêm transformando a paisagem em um ativo imobiliário tão relevante quanto arquitetura, metragem ou padrão de acabamento.

A tendência acompanha a ascensão do conceito de wellness real estate, segmento que incorpora elementos ligados à saúde física e emocional dos moradores. Nesse contexto, iluminação natural, ventilação cruzada, áreas verdes e vistas privilegiadas passaram a integrar a proposta de valor dos empreendimentos, influenciando diretamente a percepção de bem-estar e qualidade de vida.

"O comprador de alto padrão está cada vez mais interessado na experiência cotidiana proporcionada pelo imóvel. A vista deixou de ser apenas um diferencial estético para se tornar um atributo de valor, associado a conforto, exclusividade e qualidade de vida", afirma Vasco Rodrigues, CEO da Fator Realty.

No Humaitá, um dos exemplos desse movimento é o First Life Friendly. Desenvolvido pela Fator Realty a partir da requalificação de um edifício projetado pelo arquiteto Paulo Casé nos anos 1970, o empreendimento reúne 157 unidades e já ultrapassou 80% das vendas. Localizado no Largo dos Leões, o projeto oferece vistas para alguns dos principais cartões-postais da cidade, como Cristo Redentor, Pão de Açúcar, Pedra da Gávea e Dois Irmãos. Além da localização privilegiada, o empreendimento foi reposicionado como um condomínio-clube, reunindo cerca de 1.200 m² de áreas compartilhadas voltadas para lazer, bem-estar e convivência. Entre as particularidades estão rooftop com piscina e academia voltados para a paisagem da cidade, além de espaços para trabalho remoto, relaxamento e atividades sociais.

"A combinação entre vista definitiva, localização consolidada e infraestrutura completa tornou-se um dos principais fatores de valorização dos empreendimentos. São atributos difíceis de reproduzir em bairros já adensados da Zona Sul", avalia Vasco Rodrigues.

A mesma lógica pode ser observada em Botafogo, bairro que vem consolidando sua posição como um dos principais polos de transformação urbana do Rio. É ali que a ARKT Incorporadora desenvolve o MO.dO, empreendimento de Design Living com apenas 37 unidades e rooftop panorâmico voltado para a Enseada de Botafogo e o maciço do Corcovado. O projeto foi concebido para traduzir o chamado "carioca way of life", unindo arquitetura, arte, bem-estar e uma forte conexão com a cidade. Piscina, lounge, sauna e áreas de convivência foram posicionados no topo do edifício para potencializar a experiência visual dos moradores e transformar a paisagem em parte integrante da experiência residencial.

"Quando um empreendimento reúne localização privilegiada, design, bem-estar e vistas icônicas da cidade, ele oferece algo que não pode ser replicado. A paisagem tornou-se um ativo imobiliário estratégico e um dos fatores mais relevantes para a percepção de exclusividade", diz Henrique Blecher, CEO da ARKT Incorporadora.

Segundo o executivo, a transformação do conceito de luxo ajuda a explicar o fenômeno. Se no passado o mercado valorizava principalmente metragem e acabamento, hoje o foco está cada vez mais na qualidade da experiência proporcionada pelo imóvel. "O luxo contemporâneo está menos associado à ostentação e mais relacionado à forma como as pessoas vivem. Poder trabalhar, relaxar, receber amigos ou simplesmente contemplar a cidade diante de uma paisagem única passou a ser um diferencial extremamente valorizado", ressalta Blecher.

Nesse cenário, os retrofits e os projetos de nicho ganham espaço como alternativa para atender a uma demanda crescente por moradias que conciliem localização, infraestrutura, design e bem-estar.

"Mais do que uma questão estética, a paisagem passou a ser percebida como um componente da experiência de morar. Em uma cidade onde o mar, montanhas e áreas verdes fazem parte da vida cotidiana, o mercado imobiliário parece ter encontrado uma nova definição para o luxo carioca: viver conectado à cidade sem abrir mão da contemplação", reforça o executivo Henrique Blecher.